🚪 2025 : On ouvre la porte aux SCPI ?

Cher Lecteur, Chère Lectrice,

Je suis heureux de te retrouver pour une nouvelle édition de ma newsletter, où l’on va parler d’un sujet que je n’avais encore jamais abordé ici : l’immobilier, et plus précisément les SCPI.

Benjamin, directeur d’Auguste Patrimoine, t’a préparé une analyse complète pour comprendre pourquoi 2025 pourrait marquer un tournant pour cette classe d’actifs longtemps boudée.

Tu retrouveras ensuite ma revue des marchés, avec mon point de vue sur la récente correction et les incertitudes liées aux "tariffs" de Trump.

Enfin, je te partagerai une émission complète que j’ai tournée en partenariat avec Nextwise sur l’investissement long terme. Parce que, dans un contexte incertain, c’est justement le moment idéal pour revenir à l’essentiel.

😂 Le meme à faire tourner

🏘️ Pourquoi nous ne vous avons encore jamais parlé de SCPI ?

par les équipes d'Auguste Patrimoine

Vous avez peut-être déjà remarqué que les SCPI sont souvent mises en avant par les cabinets de gestion de patrimoine en tout temps et quel que soit votre situation. Chez Auguste patrimoine, nous avons toujours privilégié une approche différente : celle de la sélection rigoureuse et surtout du bon timing d'investissement.

Alors pourquoi en quatre années de partenariat depuis 2021 avec Nicolas nous n’avons jamais parlé de SCPI ? Simplement car nous estimions que ce n’était pas le moment de rentrer sur ce marché et qu’il comportait de nombreux risques.

💢 Chronique de difficultés annoncées

Une fissure dans les fondations : dans un marché où la plupart des clients investissent à levier, où tous les acteurs de la chaine (du promoteur au distributeur) sont ultra commissionnés, les intérêts désalignés et des opérations mal conduites par dizaines, il ne manquait qu’une fissure dans les fondations.

Plusieurs discrets gérants d’importantes foncières - dont notre Family Office (groupe) est très proche - nous disaient se débarrasser de leurs lots de faible qualité ou risqués (canard boiteux de leurs mots) auprès de plusieurs SCPI de la place. Certaines opérations d’achat de ces SCPI ont même été faites sans visite et sur la base d’un taux de rendement (business plan..).

Les SCPI les plus exposées aux bureaux et aux commerces ont été les premières à en faire les frais, avec des valorisations revues à la baisse pour s’ajuster aux nouvelles conditions de marché puis surtout à une certaine réalité.

Ajoutez à cela les mutations structurelles du travail (dont le télétravail et le flex office) et l’évolution des habitudes de consommation, et vous obtenez un cocktail qui a mis à mal certaines SCPI. Le marché a donc normalement corrigé.

Le taux sans risque, suite aux baisses de taux de la BCE est passé de près de 3.90% à 2.40% aujourd’hui. Cela devrait favoriser une reprise des valorisations immobilières, notamment sur les SCPI qui ont pu acheter pendant les périodes de stress.

🤔 Mais au fait, une SCPI, c’est quoi ?

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une structure qui permet d’investir collectivement dans des biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, santé, logistique…).

Plus précisément, les investisseurs achètent des parts de la SCPI et reçoivent en contrepartie une quote-part des loyers perçus. La gestion est entièrement déléguée à une société de gestion agréée, ce qui permet d'éviter toutes contraintes de gestion locative.

💡 Une SCPI sert à :

• 1) Générer des revenus passifs : elle permet aux investisseurs de percevoir des loyers réguliers sans avoir à gérer directement les biens immobiliers.

• 2) Mutualiser les risques : l’investissement est réparti sur un grand nombre d’actifs immobiliers, réduisant ainsi le risque lié à un seul bien.

• 3) Accéder à l’immobilier avec un faible ticket d’entrée : contrairement à un achat immobilier en direct, il est possible d’investir en SCPI avec des montants plus modestes. Cela permet également plus de flexibilité si besoin il y a de revente.

• 4) Profiter de la diversification : les SCPI investissent dans différents secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) que ce soit en Europe ou aux USA.

• 5) Bénéficier d’une gestion professionnelle : la société de gestion s’occupe de l’achat, de l’entretien, de la location et de la revente des biens.

• 6) Optimiser la fiscalité : certaines SCPI permettent d’obtenir des avantages fiscaux (SCPI fiscales) ou de réduire l’imposition via des stratégies adaptées (assurance-vie, SCPI européennes, etc.).

En 2025, la SCPI est de nouveau une solution attractive pour développer son patrimoine, à condition de choisir les bons véhicules d’investissement.

🎯 Le double avantage de l’immobilier

L’immobilier est la pierre angulaire du patrimoine du persona français. Ceci pour de multiples raisons mais notamment l’indexation des loyers à l’inflation ce qui permet de résister à l’appréciation des prix ainsi que de sa résilience, notamment dans des zones à forte demande. En témoigne l’évolution des prix depuis 1995 (sans tenir compte des loyers !).

L’inflation agit comme une érosion invisible : chaque année, elle grignote lentement mais sûrement la valeur réelle de votre épargne. Concrètement, un capital non investi – ou mal investi – perd du pouvoir d’achat. Ce que vous pouviez acheter avec 100 EUR hier vous coûtera peut-être 103 EUR demain. Et si vos placements ne suivent pas cette hausse, vous vous appauvrissez sans même vous en rendre compte.

Contrairement à d'autres placements, le rendement des SCPI (et de l’immobilier d’une manière générale) repose sur les loyers perçus, qui sont majoritairement indexés à l'inflation. Cela signifie que, même en période de hausse des prix, vos revenus locatifs peuvent progresser, protégeant ainsi votre pouvoir d’achat.

En outre, l’immobilier a toujours démontré une tendance haussière sur le long terme. Les SCPI en profitent naturellement, car elles détiennent un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers professionnels. Résultat : en plus des loyers, vous bénéficiez d’un potentiel de revalorisation du prix des parts, surtout sur les zones tendues et dynamiques.

Du côté des contre-arguments, nous pouvons relever éventuellement que cette hausse a en partie été mécanique, due à une baisse des taux sur longue période.

👶 La jeunesse est un privilège que l’on ne mesure qu’en vieillissant

Les jeunes SCPI se démarquent des SCPI traditionnelles en offrant un rendement attractif. C’est simple, si vous avez 50M EUR à investir il est plus facile de trouver de bonnes idées que si vous aviez 500M EUR. Avec un taux de distribution brut compris entre 6 % et 8 %. Elles bénéficient d’une structure de frais plus légère, notamment en supprimant parfois des frais de souscription, ce qui les rend plus accessibles aux investisseurs.

Contrairement aux SCPI classiques souvent mono-typologiques, elles misent sur une diversification accrue pour optimiser la performance et réduire les risques.

Enfin, ces SCPI sont résolument tournées vers l’avenir, intégrant des critères de transition écologique et visant des labels tels que l’ISR (Investissement Socialement Responsable), renforçant ainsi leur attractivité pour les investisseurs soucieux d’un engagement durable.

• Diversification géographique : Son portefeuille est composé d'actifs situés dans plusieurs pays européens, notamment aux Pays-Bas, en Espagne et en Allemagne, ce qui permet de répartir les risques liés aux fluctuations économiques locales. ​

• Engagement environnemental : labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable), Transitions Europe intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa stratégie d'investissement, répondant ainsi aux attentes des investisseurs soucieux de l'impact de leurs placements. ​

• Gestion professionnelle : gérée par Arkea REIM, filiale du groupe Crédit Mutuel-Arkéa, elle bénéficie de l'expertise d'une société de gestion reconnue dans le secteur immobilier. ​

Ces éléments combinés font de Transitions Europe une SCPI à considérer pour diversifier son portefeuille immobilier tout en recherchant un rendement performant.

🌍 Donnez-moi un point fixe et un levier, je soulèverai la Terre

Archimède en parlant du levier postulait qu’avec un point fixe dans l’univers il pourrait soulever la terre : le levier est probablement un des mécanismes les plus important dans l’investissement.

Investir en SCPI n’y coupe pas. Le faire à crédit est une stratégie souvent sous-estimée, alors qu’elle offre un levier puissant pour se constituer un patrimoine et optimiser sa fiscalité.

• Effet de levier du crédit : en empruntant pour acheter des parts de SCPI, vous utilisez l’argent de la banque pour investir et bénéficiez d’un effet multiplicateur sur votre capital. Vous pouvez ainsi acquérir un patrimoine plus important que si vous investissiez uniquement avec vos fonds propres.

• Remboursement partiel grâce aux loyers : les revenus locatifs générés par la SCPI permettent de financer une partie des mensualités du prêt, réduisant l’effort d’épargne.

• Optimisation fiscale : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui diminue l’assiette fiscale et donc l’imposition sur les revenus perçus.

🔐 Nicolas nous a demandé une offre à valeur ajoutée pour son lectorat

Comme vous l’avez compris, en passant par notre cabinet, vous bénéficiez d’un accompagnement complet et personnalisé pour vos investissements en SCPI (ou autre naturellement).

Nous mettons à votre disposition une expertise globale qui intègre les aspects juridiques, fiscaux et patrimoniaux afin d’optimiser votre stratégie et sécuriser vos placements. Grâce à notre accès privilégié aux meilleures SCPI du marché, vous profitez de conditions avantageuses, notamment des frais réduits, vous permettant d’améliorer la rentabilité de votre investissement.

Nos intérêts étant alignés aux vôtres, nous sélectionnons avec rigueur les solutions les plus performantes et adaptées à votre situation, garantissant ainsi un service sur mesure et une approche transparente.

Nicolas nous a demandé de faire encore mieux. C’est pourquoi nous proposons à toutes les personnes cliquant sur son lien de rendez-vous dans les deux prochaines semaines au maximum, de bénéficier de notre sélection de SCPI sans frais d’entrée.

📢 Message de Nicolas :

Tu souhaites aller plus loin ?Nous organisons un atelier 100 % dédié à l’immobilier avec Benjamin Sacchet, directeur général d'Auguste Patrimoine, le mercredi 23 avril à 18h (heure de Paris).

On y verra :

• Pourquoi 2025 est probablement un moment clé pour la pierre

• Comment choisir les meilleures SCPI et éviter les pièges

• Comment optimiser ton financement et ta fiscalité

👉 Inscris-toi dès maintenant pour recevoir ton lien d’accès.

(Le replay sera envoyé uniquement aux inscrits, donc même si tu n’es pas dispo, pense à t’inscrire.)

Ps : cet Atelier est bien sûr gratuit.

📺 Point de marché

📉 Une correction globale salutaire
🌍 Diversification = clé de la réussite
🎯 De beaux dossiers sur des zones clés

🎙️ Pourquoi investir en bourse à long terme ?

⏳ Votre meilleure arme en bourse ? Le temps.

Avec les secousses actuelles sur les marchés, il est plus que jamais essentiel de le rappeler.

J’ai justement enregistré un live d’une heure sur ce sujet en partenariat avec Nextwise.

Au menu :
📈 Profitez de l’actif n°1 depuis 200 ans
📉 Transformez les baisses en opportunités
🏆 Surperformez 90 % des gérants

🎥 1h de pédagogie, graphiques et exemples disponibles ici 👇

📊 Le sondage de la semaine : Comment évoluera la bourse d'ici le second trimestre ?

Chaque semaine, sur mes réseaux je te propose de participer à des sondages.

Voici les résultats de celui de la semaine dernière.

N'hésite pas à participer au sondage de la semaine prochaine et à le partager autour de toi pour avoir l'échantillon le plus large possible.

Résultats du sondage sur Twitter puis sur Linkedin.

Vous êtes une majorité à anticiper une hausse des marchés :

• 30 % envisagent une hausse forte (> +5 %)

• 31 % une hausse modérée (0 à +5 %)

Un optimisme compréhensible : après la baisse rapide des indices, beaucoup y voient une opportunité d’achat.

Mais attention à ne pas s'emballer.L’environnement reste fragile. Trump a prouvé qu’il pouvait rebattre les cartes à tout moment avec une annonce choc. Et dans un contexte aussi instable, l'incertitude risque de dominer les prochaines semaines.

🎯 Mon conseil : ne tombez pas dans le FOMO. Mieux vaut rater un point bas plutôt que de se précipiter à l'achat sans une stratégie claire, nette et précise.

Tu souhaites partager cette newsletter à un ami pour qu'il devienne un investisseur averti ?

Il peut rejoindre notre communauté de 41 819 investisseurs en cliquant sur le lien juste ici.

• Tu as une question personnelle, particulière, tu souhaites me joindre directement, voici le formulaire.

• Vous êtes un média, une entreprise cotée, un spécialiste qui souhaite écrire dans cette lettre, n'hésitez pas à prendre contact.

✍️ Collaborations commerciales

C’est la partie “Soyons des adultes”. Avertissements sur les risques.

Les partenaires cités sont des collaborations commerciales.

Les informations, graphiques, chiffres, opinions ou commentaires mis à disposition par Nicolas Chéron s’adressent à des investisseurs disposant des connaissances et expériences nécessaires pour comprendre et apprécier les informations développées. Ces informations sont données à titre informatif et ne représentent en aucun cas une obligation d’investissement ni une offre ou sollicitation d’acquérir ou de vendre des produits ou services financiers.

L’investisseur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans recours contre Nicolas Chéron, qui n’est pas responsable en cas d’erreur, d’omission, d’investissement inopportun ou d’évolution du marché défavorable aux opérations réalisées.

Le placement en bourse est risqué. Vous pouvez subir des pertes. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles ne sont pas constantes dans le temps et ne constituent en aucun cas une garantie future de performance ou de capital. Les références à des classements et récompenses passés ne préjugent pas des classements ou des récompenses à venir.

Les contenus de ces e-mails ne sont pas des conseils juridiques, fiscaux ou en investissement. Les informations dispensées sont de nature éducative et générale et ne sont pas des conseils en investissement, au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier.

Bank Vontobel Europe AG rémunère financièrement Nicolas Cheron pour la mention publicitaire de ses produits, toutefois elle ne participe à aucun moment à la sélection d’un produit spécifique.

Produits à effet de levier présentant un risque de perte en capital en cours de vie et à l’échéance

Les produits Vontobel sont des produits complexes qui peuvent être difficiles à comprendre. Ils s’adressent uniquement à des investisseurs avertis, professionnels ou non professionnels, disposant de connaissances suffisantes des spécificités de ces produits.

Les facteurs de risques sont notamment :

• Risque de marché : Les investisseurs doivent garder à l’esprit que l’évolution du cours des actions des entreprises susmentionnées dépend de nombreux facteurs d’influence entrepreneuriaux, conjoncturels et économiques, qui doivent être pris en compte lors de la formation d’une opinion de marché correspondante. Le cours des actions peut toujours évoluer différemment de ce que les investisseurs attendent, ce qui peut entraîner des pertes. De plus, les performances passées et les opinions des analystes ne sont pas des indicateurs pour l’avenir.

• Risque de crédit : En acquérant ces produits, l’investisseur prend un risque de crédit sur l’émetteur (Vontobel Financial Products GmbH, Frankfurt am Main) et sur son garant (Bank Vontobel Europe AG) éventuel. Une perte totale du capital investi est possible. En tant que titres de créance, les produits ne sont pas soumis à une garantie des dépôts

• Risque de perte du capital : Les produits émis par Vontobel peuvent présenter une perte en capital. La perte du capital investi peut même être totale en cas d’évolution particulièrement défavorable du sous-jacent.

• Risque de change : Les produits dont le sous-jacent cote en devise étrangère et s’ils ne sont pas couverts contre le risque de change (quanto), ils sont sensibles à l’évolution du taux de change.

• Produits à l'effet de levier : L'effet de levier démultiplie le rendement du sous-jacent. En cas d'évolution défavorable du cours du sous-jacent, les pertes seront plus que proportionnelles à celles d'un investissement direct. L'effet de levier fonctionne à la hausse comme à la baisse.

• Worst of : Certains produits se réfèrent à plusieurs sous-jacents. Ainsi, le degré de dépendance de l'évolution de la valeur des sous-jacents les uns par rapport aux autres (appelé corrélation) est essentiel pour évaluer le risque qu'au moins un sous-jacent atteigne sa barrière. Les investisseurs doivent savoir qu'en présence de plusieurs sous-jacents, c'est le sous-jacent qui a le moins bien évolué pendant la durée de vie des titres (structure dite « Worst-of ») qui est déterminant pour la détermination du montant du versement. Le risque de perte du capital investi est donc nettement plus élevé avec les structures Worst-of qu'avec les titres à un seul sous-jacent.

• Risque de désactivation (Turbo) : Si le cours du sous-jacent atteint la barrière désactivante, le turbo en question sera automatiquement désactivé. Pour les Turbos à maturité et les Turbos infinis BEST, la perte en capital est alors totale. Pour les Turbos illimités, le produit est désactivé et la perte en capital peut aller d’une perte partielle à une perte totale du capital investi. Plus la barrière désactivante/prix d’exercice est proche du cours actuel du sous-jacent, plus le prix du produit est réduit et l’effet de levier important, et plus le risque de désactivation est élevé et inversement.

• Risque de résiliation du produit : l’émetteur dispose d’un droit de résiliation des produits open-end. Ce droit peut être exercé selon les conditions prévues dans le Prospectus de Base.

• Risque de spread : le spread appliqué au prix des produits est susceptible d’évoluer au cours du temps.

• Risque de liquidité : une cotation en continue des produits n’est pas garantie. Il est possible que la cotation d’un produit soit momentanément interrompue.

Cette information n'est ni un conseil en placement ni une recommandation de placement ou de stratégie de placement, mais de la publicité. Les informations complètes sur les instruments financiers, y compris les risques, sont décrites dans le prospectus de base respectif, ainsi que tout supplément éventuel, et dans les Conditions Définitives respectives. Le prospectus de base et les Conditions Définitives respectifs constituent les seuls documents de vente contraignants pour les instruments financiers. Il est recommandé aux investisseurs potentiels de lire ces documents avant de prendre toute décision d'investissement afin de bien comprendre les risques et les avantages potentiels de la décision d'investir dans les instruments financiers. Les investisseurs peuvent télécharger ces documents et le document d'information clé sur le site Internet de l'émetteur, Vontobel Financial Products GmbH, Bockenheimer Landstrasse 24, 60323 Frankfurt am Main, Allemagne, sur prospectus.vontobel.com. En outre, le prospectus de base, tout supplément au prospectus de base et les Conditions Définitives sont disponibles gratuitement auprès de l'émetteur. L’approbation du prospectus ne doit pas être considérée comme un avis favorable sur les valeurs mobilières. Vous êtes sur le point d'acheter des instruments financiers qui ne sont pas faciles et qui peuvent être difficiles à comprendre. Ces informations contiennent une indication à des performances passées. Le rendement passé n'est pas un indicateur fiable des résultats futurs.

Document communiqué à l’AMF conformément à l’article 212-28 de son Règlement Général.