🌱 Gardez les pieds sur terre

Cher lecteur, chère lectrice,

Je suis heureux de te retrouver pour une nouvelle édition de ma newsletter. Cette semaine, cap sur un actif historique et méconnu : la terre agricole.

Rendement stable, décorrélation des marchés, fiscalité attractive… Les terres agricoles s’adressent à des investisseurs long terme en quête d’impact social et environnemental.

Souhaitant couvrir ce sujet original, j'ai contacté Paul Rodrigues Co-fondateur & CEO de Hectarea qui va nous parler de cette thématique et des solutions qu'il a créé avec son équipe pour y investir. Notez que cet article n'est pas une collaboration commerciale, je voulais qu'un acteur sérieux vous en parle dans une optique pédagogique.

Place ensuite à mon point de marché, puis direction Wall Street avec Valentin Aufrand pour un zoom sur l’économie américaine post-choc tarifaire, avant de conclure avec notre sondage de la semaine sur l’or.

Depuis des millénaires la terre a toujours représenté l’un des fondements de la richesse. Dans les sociétés féodales, elle était synonyme de pouvoir, de stabilité et de transmission intergénérationnelle. Jusqu’au XXe siècle, posséder de la terre signifiait à la fois une sécurité économique et une influence sociale.

Avec l’industrialisation et la financiarisation de l’économie, l’investissement s’est déplacé vers des actifs comme les actions, les obligations, les produits dérivés... Pourtant, la terre agricole n’a pas perdu sa valeur au contraire, elle a augmenté de plus de 60% sur les 20 dernières années. Face à l’instabilité des marchés financiers, aux incertitudes géopolitiques et à l’inflation, elle revient comme un actif refuge privilégié et tangible.

Contrairement à d’autres classes d’actifs soumises à une forte volatilité, le foncier agricole affiche une forte résilience :

En tant qu’investissement immobilier, c’est un investissement peu liquide mais adapté à une stratégie long terme (10 ans). Il est souvent utilisé dans les logiques de diversification patrimoniale ou de transmission familiale.

Il existe aujourd’hui plusieurs moyens d’accéder à l’investissement agricole :

Investir dans la terre agricole ne se limite pas à une logique financière. C’est aussi soutenir un modèle agricole résilient, contribuer à la transition écologique et participer au renouvellement intergénérationnel.

Près de la moitié des agriculteurs partiront à la retraite d’ici 10 ans et beaucoup n’ont pas de repreneurs. En parallèle, des milliers de jeunes souhaitent s’installer, souvent dans des modèles durables (bio, agroécologie, circuits courts) mais ils se heurtent à la difficulté d’accès au foncier. L’investissement citoyen ou privé peuvent permettre de libérer du capital pour permettre l’installation de ces nouveaux porteurs de projets.

En devenant propriétaire ou co-financeur d’une parcelle, il est aussi possible d’orienter l’usage des terres vers des modèles à impact : agriculture biologique, agroforesterie, polyculture-élevage, permaculture… Un moyen de conjuguer rentabilité économique et responsabilité écologique.

L’investissement dans la terre agricole profite donc d’un double impact, à la fois social et environnemental. A travers différentes plateformes, il est possible d’orienter son investissement sur l’impact, la rentabilité ou encore sur la fiscalité via des réductions d’impôts ou des abattements sur la transmission.

À Chambray, dans le département de l’Eure en Normandie, Apolline exerce dans un premier temps en tant que manipulatrice hospitalière et en parallèle dès 2022, elle commence à s’investir en temps partiel sur la ferme de son mari. Ensemble, ils ont imaginé un projet d’élevage extensif respectueux du bien-être animal, associé à une boucherie traditionnelle avec transformation à la ferme et vente sur 6 marchés en local. 

Aujourd’hui, Apolline s’apprête à rejoindre pleinement l’aventure, animée par cette passion commune et le désir de vivre une vie alignée avec leurs valeurs : le respect du vivant, l’autonomie, et le travail bien fait. Grâce à l’investissement, Apolline va pouvoir s’installer à son tour. 16,7 ha de nouvelles terres mises à disposition permettront d’agrandir le troupeau et de faire croître l’activité, tout en restant à taille humaine.

Après une carrière d’agronome dans le monde du vin auprès de grandes Maisons, Antoine est revenu sur ses terres natales dans le Calvados. En 8 ans, il a démontré tout son savoir-faire pour mettre en place les fondations de la ferme et produire sa gamme de cidres, son vinaigre de cidre ou encore son vin de pommes en agriculture biologique.  

Antoine est un véritable vigneron du cidre avec une maîtrise technique unique et une vision durable. Antoine, un amoureux du terroir familial du Pays d'Auge, son domaine, le Domaine Antoine Marois est d’ailleurs reconnu pour ses cidres AOP. Il maîtrise toute la chaîne de production du ramassage à la main dans les vergers à l’habillage et à la commercialisation de ses bouteilles dans des caves spécialisées. 

Dans le cadre de la transmission familiale de l’exploitation, Antoine a fait l'acquisition de 25 hectares du verger. Grâce à un investissement extérieur, Antoine finalise cette transmission avec le transfert de 15,4 ha supplémentaires et continue d’exploiter l’intégralité du verger pour produire ses cidres BIO et naturels d'exception.

Fondée par un fils d’agriculteur et un fils d’agronome, Hectarea démocratise l’investissement dans le foncier agricole en le rendant accessible à partir de 500 €. L’investissement permet de financer l’achat de terres agricoles pour les louer à des porteurs de projets durables (maraîchage bio, élevage raisonné, polyculture...).

Hectarea repose sur un modèle clair et transparent qui rend l’investissement accessible dès 500 €, sans expertise agricole nécessaire :

Chaque projet est accompagné d’un Document d’Information Synthétique (DIS) déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Hectarea vise un rendement cible de 4 % à 6 % par an :

Investir avec Hectarea, ce n’est pas seulement chercher un rendement. C’est aussi :

Un des critères de sélection de Hectarea (2% des dossiers reçus sont sélectionnés) concerne les pratiques agricoles adoptées par l'agriculteur sur son exploitation. Hectarea s’assure que chaque porteur de projet applique et maintient des démarches respectueuses de l’environnement et en faveur de la biodiversité.

Investir dans la terre agricole est désormais accessible à tous. Cet investissement permet de diversifier ses placements en investissant dans un actif rentable et tangible. De plus, il permet de profiter d’un double impact avec un impact social et environnemental fort. 

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Les performances ne sont pas garanties, la terre a pris 3% en valeur en moyenne par an sur les 20 dernières années, mais les performances passées ne présagent pas des performances futures sur la prise de valeur de la terre. Concernant les loyers versés 2% à 4% par an, le montant est fixé via un bail avec le fermier exploitant. Comme pour une location immobilière, il y a un risque de non paiement des loyers.

Précision importante : cet article n’est pas sponsorisé.

J’ai choisi de vous en parler car je trouve l’initiative intéressante et originale. L’investissement dans la terre agricole est un sujet dont on entend très peu parler, alors qu’il combine plusieurs dimensions intéressantes :

→ un actif tangible et historique
→ une alternative de diversification
→ un levier d’impact social et environnemental

À mes yeux, c’est typiquement le genre de placement qui mérite d’être exploré, sans promesse miracle mais avec une vraie logique long terme.

📈 Le calme avant la rentrée
🎯 Spéciale dossiers accidentés
💡 Inflation et Ukraine au tournant

L’économie américaine a connu cette année une récession éclair, limitée à quelques jours. Le choc initial est venu des droits de douane du « Liberation Day » le 2 avril, qui ont brièvement pesé sur l’activité et sur le moral des investisseurs. Mais dès le 7 avril, le pivot de Washington a enclenché un rebond rapide, marqué par un creux sur les marchés actions ce jour-là. Depuis, et malgré des tarifs plus élevés qu’en début d’année, l’économie a continué de croître, contredisant les anticipations de contraction prolongée.

Les indicateurs officiels de l’emploi et du chômage dessinent un tableau morose, comme je l’ai déjà souligné dans cette newsletter. Néanmoins, des données alternatives à haute fréquence, beaucoup plus précises et plus réactives aux conditions réelles (comme la croissance des prélèvements sur les salaires) montrent une économie toujours solide et relativement insensible aux tarifs pour l’instant.

La Fed de Dallas a développé pendant la crise sanitaire un indicateur économique en quasi-temps réel, le WEI, combinant une dizaine de mesures hebdomadaires ou quotidiennes sur la consommation, l’emploi et la production. Bien qu’il ne prévoie pas les récessions, il reflète fidèlement le PIB, avec l’avantage de subir très peu de révisions a posteriori.

Depuis le « Liberation Day », le WEI a connu de fortes variations, mais rien ne permet d’affirmer que l’économie se trouve au bord de la récession ou d’un ralentissement marqué. Le seuil à surveiller serait une baisse durable sous 1 % de croissance sur un an. En mensuel, l’indicateur a montré un ralentissement logique en avril, une stabilisation en mai, puis une réaccélération nette en juin et juillet.

Il faudra observer attentivement les prochains mois pour déterminer si l'impact des droits de douane n'est que différé. Mon modeste avis est qu'à moins que les droits de douane contre la Chine remontent à des niveaux comparables à un embargo (+50%), je pense que l'économie américaine devrait continuer à s'en sortir, d'autant plus que des réformes de dérégulations pourraient voir le jour dans les prochains mois, ce qui soutiendrait la croissance.

Si l’économie américaine commence à ralentir dangereusement, les rendements obligataires devraient diminuer ce qui devrait :

Chaque semaine, sur mes réseaux je te propose de participer à des sondages.

Voici les résultats de celui de la semaine dernière.

N'hésite pas à participer au sondage de la semaine prochaine et à le partager autour de toi pour avoir l'échantillon le plus large possible.

Résultats du sondage sur Twitter puis sur Linkedin.

Je vous ai demandé quelle était votre exposition actuelle à l’or.

Vous êtes une écrasante majorité à déclarer en détenir moins de 10 %. Pour être honnête, je m’attendais à un peu plus.

Vu la hausse de l’or depuis les années 2000 et son rôle reconnu dans la diversification, je pensais que davantage d’entre vous l’auraient intégré plus fortement à leur portefeuille. L’or améliore souvent le couple rendement/risque dans une allocation bien construite.

C’est d’ailleurs un sujet que je creuserai très bientôt dans une série de vidéos sur ma chaîne YouTube.

Si vous souhaitez acheter de l’or physique ou d’autres métaux précieux, je vous recommande mon partenaire GOLD AVENUE :

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C’est la partie “Soyons des adultes”. Avertissements sur les risques.

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